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数据报告

中国住房市场发展月度分析报告 (2018年06月)

 发布日期:2018-7-2 15:54:47  发布人: admin  点击次数:91
 

中国住房市场发展月度分析报告

(2018年6月)

为促进房地产市场平稳健康发展,以及为降低宏观经济风险提供参考,住房大数据联合实验室在2018年5月大数据房价指数(BHPI)的基础上,结合研究团队对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2018年6月《中国住房市场发展月度分析报告》。

一、市场概述

通过142个城市大数据房价指数(BHPI)监测发现,2018年上半年多数城市房价有所上涨,局部房价出现大涨,少数城市房价下跌。其中一线城市房价总体稳定,二三四线城市中的部分城市房价快速上涨。

大数据房价指数定基显示(以2017年12月为基期),2018年上半年全国城市房价总体小幅上涨,局部房价出现快速上涨,少部分城市房价微跌。与2017年12月相比,2018年5月142个监测样本城市中,房价下跌的仅有厦门、上海、郑州、沧州、张家口、太仓、石家庄、福州、保定、滁州、吉林、珠海、大庆、鞍山14个城市,其余128个城市均有不同程度的上涨。128个上涨的城市中,涨幅在10%以上的,由高到低依次有西安、青岛、重庆、三亚、大连、太原、西双版纳、烟台、绵阳、淄博10个城市,其中西安涨幅达31.23%,青岛涨幅达18.48%;涨幅在5%-10%之间的,有中山、贵阳、眉山、咸阳、南充等29个城市;另有包头、株洲、防城港、九江、芜湖等89个城市在0-5%之间。一线城市中除上海下跌2.01%外,其它一线城市均以小涨为主,北京止跌小涨3.81%。

2018年上半年房价较快上涨的城市中,既包括二线城市,也有不少三四线城市。这些城市可以大体分为三类:一是市场前景被普遍看好的热点明星城市,如西安、青岛、重庆、三亚等;二是房价基数较低且长期停滞的补涨城市,如大连、太原、贵阳、西双版纳等;三是热点二线城市周边的中小城市,如西安周边的咸阳,成都周边的绵阳、眉山、南充,青岛周边的烟台等。

大数据房价指数环比显示,部分热点二三四线城市仍具较高的房价涨速,房价环比上涨的城市较上月有所增多。2018年5月,142个监测样本城市中,房价环比涨速在2%以上的依次有西安、重庆、聊城、西双版纳、威海、金华、宁波、大连、上饶、防城港、咸阳11个城市,其中西安环比上涨6.59%,重庆环比上涨5.49%;环比涨速在1%-2%之间的有绵阳、淄博、无锡、烟台、贵阳等35个城市;环比涨速在0-1%之间的有衡水、沈阳、南昌、哈尔滨、淮安等73个城市;环比下降的有太仓、海口、厦门、郑州、廊坊等23个城市。与上月相比,环比上涨城市有所增多,2018年5月环比上涨的城市为118个,比上月增加9个,其中环比上涨1%以上的城市46个,比上月增加14个。一线城市中,5月北京房价环比稳中略升1.46%,涨速比4月上升0.97个百分点,上海房价环比仍下跌0.37%。

29个重点城市大数据房价指数同比显示,一线城市和少部分二线城市房价年度涨幅相对较小,但二线城市中仍有部分城市房价年度涨幅很高。在监测的一、二线城市中,与上年同月相比,2018年5月有西安、成都、杭州、青岛房价年度同比涨幅在30%以上。其中西安、成都分别同比上涨88.98%与50.05%,居一、二线城市房价涨幅前两位。一、二线城市中,天津、北京、厦门、上海同比分别下跌了13.94%、9.05%、8.09%与7.45%。此外,在严厉的限购政策作用下,作为环京楼市代表的廊坊(燕郊),2018年5月房价同比下降28.86%。

大数据住房租金指数定基显示(以2017年12月为基期),多数城市住房租金相对稳定,部分城市住房租金较快上涨。从租金绝对水平看,2018年5月北京、深圳房租中位数高达6500元/套/月,并居全国第一。上海、杭州分别以6200及4600元/套/月,居样本城市租金水平第2、3名。

2018年上半年,西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。28个重点监测城市中,与2017年12月相比,2018年5月西安、北京、青岛住房租金分别上涨4.92%、4.39%和3.34%,居样本城市前三位。其中,西安、青岛的房价也相对上涨较快。

多数重点城市租金相对稳定。与2017年12月相比,2018年5月济南、惠州、上海、成都、南京、重庆、廊坊、合肥、广州、武汉、苏州、杭州、烟台、厦门、东莞15个样本城市租金涨跌幅在1%以内。

但也有一些城市房租明显下跌。与2017年12月相比,2018年5月郑州住房租金下跌了8.03%,居样本城市跌幅之首。除郑州外,石家庄、珠海等城市租金跌幅也相对靠前。这些城市2018年前5个月租金的下跌,既有季节性因素,也有供给充分的因素。

二、形势分析与预测

从外部环境看,国际经济形势复杂多变,市场不确定性显著增加。中美贸易条件变化将促使中国采取稳健中性的房地产政策,限制房价的大起大落,以避免可能被诱发的房地产市场系统性风险。从长期看,中美贸易条件变化将促进中国产业升级转型与结构优化,从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响,城市房价长期不确定性增加。

从融资条件看,住房信贷市场持续趋紧,但房贷利率仍处历史正常水准。全球金融去杠杆进程仍在继续推进,美元进入加息周期。实际利率上升,多支货币基金的年化利率维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化,但市场融资成本的提升,仍导致各商业银行自主调高了首套房贷利率。据融360最新数据,2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%,相当于基准利率1.143倍。在2014年11月22日之前的长达10年时间(包括全球金融危机前后),房贷基准利率大都在6.8%以上,最低在5.94%以上。其中2007年3月18日至2008年11月27日间更高达7.2%以上。同时考虑到以往基准利率较高时期对首套房贷大都有7-9折不等的利率折扣,尽管当前房贷利率有所攀升,但仍未超出历史正常水准,对房价的影响很有限。如果实际房贷利率在此基础上继续上升,房贷利率水平将逐步进入偏高区域,对房价将产生较强抑制作用。

在商品房市场融资成本加大的同时,国家对租房市场金融支持力度不断加大,这意味着住房市场资金未来将逐步转移到租房市场(住房供给侧)。2018年4月24日,中国证监会和住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。2018年5月28日,中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,对保险资金进入长租市场划定了一系列标准,并指出保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的,相关注册机构应建立受理及注册绿色通道,优先受理。随着政府对住房租赁市场金融支持力度的加大,束缚长租公寓发展的不利因素逐步得到破解,住房租赁资产证券化产品这一中国金融市场的新型航母也将启航。

从政策面看,针对局部房地产热,政府采取“因城施策、露头就打”的调控策略。限购、限售的城市继续增加,调控政策由一二线城市向三四线城市深入。据不完全统计,2018年1月至5月,全国各地出台的房地产调控政策达159次。5月份,全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策。2018年5月,住建部就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府,并在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。多地政府升级了调控政策,昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年;大连本市户籍2套以上限购;沈阳在3个热点区域实行限购;青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭,并将限售期限从2年提高至5年;海南省在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。在三四线城市中,2018年5月辽宁丹东出台了针对住房投机的提高首付比例、限售等措施。2018年6月3日,湖北宜昌宣布在城区范围内购买商品住房限售2年。

从市场本身看,各地住房市场涨多跌少,部分城市新房市场供求严重失衡。2018年上半年除了2016年来第一波房价上涨城市如厦门、郑州、廊坊、上海等还在下跌外,其它城市大都在上涨,西安、重庆等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前,已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城市公布了摇号购房政策,其中上海、南京、长沙、成都4个城市在2017年就出台了购房摇号政策,部分城市摇号购房政策对刚需家庭做了倾斜。成功购房堪比中奖背后,是部分城市新房供求严重失衡。在实际房价大涨的背景下,部分当地政府对新房价格上涨进行管制,造成一、二手房价格严重倒挂,低于市场价格的新房上市被哄抢。而更深层次的原因,则是当前的城市化已经告别粗放时代,进入追求城市品质的新发展阶段。城市人口承载力的下降,需要更多的新房供应才能满足市场需求。

从城市化进程看,二线城市人才争夺力度加大,户籍门槛迅速降低或取消,对原有住房投资投机防控体系形成较大冲击。一线城市面临强的承载能力约束,二线城市成为人口资金新的重要流入地。二线城市的人才争夺顺应了中国城市化的新形势,是二线城市在当前形势下经济社会大发展的客观需要。继成都、西安等城市之后,南昌、沈阳、天津等城市均加入了人才争夺大战。但由于人才引进会导致户籍门槛降低甚至消失,而现有的住房限购政策大都与户籍条件相关,这客观上也可能会给住房投机资金的进入以可乘之机。

从租赁市场发展所面临的问题看,虽然短期租金回报率总体过低,限制了长租公寓的发展,但长期租金回报率可能达到合理水平。从城市结构看,各城市租金与房价水平并不对等,存在相对高房价低租金及相对低房价高租金的情形。无锡、沈阳、长沙、中山、西安等城市租金回报率较高,而厦门、廊坊、天津、石家庄、深圳等城市租金回报率较低。从市场前景看,虽然当前住房租赁市场总体回报率较低,但由于长期租金可能上涨,租房市场长期投资收益率并不低。这也是中国未来租房市场和住房租赁资产证券化产品大发展的基础。由于长租公寓的投资回报期很长,只要具备长期融资手段,未来租金的上涨仍有可能使这些城市的长期平均回报率回到合理水平。

从长效机制建设进展看,北京、深圳等一线城市开始尝试建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,商品住房相对份额减少,政策支持性住房份额增加。2018年6月5日,深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。《意见》中提出,将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类,三者占比分别为40%、40%和20%。计划到2035年,新增筹集建设各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。而根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,未来五年北京将供地1020公顷、拟建25万套共有产权住房,年均约5万套。一线城市商品住房相对份额减少也意味部分商品住房将进一步向高端化发展。

基于以上因素综合推测,在市场供求形势及金融环境难以发生方向性转变的背景下,随着三四线城市加入调控行列和部分一线城市止跌企稳,三四线城市涨速将逐步下降,资金可能重回北京等一线城市。北京等一线城市房价存在一定再度上涨的机率与风险,房价调控压力将增大。长期看,随着融资杠杆和政策支持的消长,商品住房市场将逐步退热,房价下降或稳定的城市个数增多。资金将逐步转移到租赁性住房开发运营市场,房屋租赁产业将迎来大发展。

三、政策建议

与上世纪九十年代初的日本不同,由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中,存在大量的住房真实需求作为房价支撑。尽管如此,在当前极为错综复杂的内外部经济形势下,房地产市场仍是重要的潜在风险源,需要采取措施谨慎应对。

一是应始终保持货币政策的稳健中性。房价具有很强的金融依赖性,货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。日本在1985年“广场协议”后,为对冲日元升值压力,错误地采取了宽松的货币政策,造就了史上著名的房地产大泡沫。之后面对房地产泡沫与愈演愈烈的投机之风,日本政府被迫收缩银根,采取了加息等一系列紧缩性货币政策,最终使房地产泡沫全面崩溃。应汲取日本于上世纪末房地产泡沫破灭前后货币政策失当的教训。不采取货币扩张的方法来吹大资产泡沫,也不宜过度紧缩主动剌破泡沫。

二是要坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力、提升政策效力。在房价总体上涨的背景下,通过需求政策抑制住房投机炒作进而防控房价泡沫风险,仍应是当前房地产调控的主要任务。这要求一、二线城市继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市,也需要督促其出台或加码购房需求控制政策。坚持“因城施策”,避免政策一刀切诱发系统性风险。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。

三是加大对市场游资及风险区域的监测预警。由于三四线城市绝对房价高企,各地货币拆迁等形成的住房投资需求将出现溢出,针对热点消息的成规模跨区域炒作将成为市场的一大新动向。这需要增强市场信息透明度,加强监测及时督促各地市场采取措施加以防范。另一方面,随着三四线城市热度下降,在跷跷板效应的作用下北京等一线城市房价有再度上涨的风险,也需要采取应对防范措施。

四是二线城市在加入人才争夺战的同时,应事先采取预案,应对可能随之而来的住房投机炒作。二线城市的人才争夺战虽然顺应了我国城市化发展的新形势,但如果应对不当,也可能会造成限购虚化、房地产投机再度兴起的后果。这些城市在加入人才争夺战的同时,应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。加大住房有效供给,对住房投机进行及时监控和管制,防止房价大起大落。可预先调整升级以户籍为主要条件的限购政策,因地制宜增加落户年限、纳税社保等条件,避免借人才引进渠道空挂户籍曲线投资房产。

报告执笔人:

邹琳华  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,住房大数据联合实验室发起人

吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编,住房大数据联合实验室发起人

 

本研究得到国家自然科学基金面上项目“基于互联网大数据和重复交易法的中国城市住房价格指数编制研究”(批准号:71774169)支持。

文章来源:住房大数据网

 

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