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数据报告

[克而瑞]2018年三季度中国房地产市场新变化(中)

 发布日期:2018-10-8 16:05:27  发布人: admin  点击次数:123
 

  2018年三季度,中央政策面并无太多新动作,但调控长期化常态化已成共识,货币政策预期转向中性偏积极,“去杠杆”贯穿始终,对企业资金依旧严苛。在这样的背景下,行业销售仍保持了稳健增长,且新开工、购地增速继续攀高,房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异,一线触底回升,二线整体稳定中分化,三四线热度维持,项目去化降温现象也变得更为普遍,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

  在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案……

  供应:预计一线维持高位 二线总量稳定,三四线降幅将收窄

  三季度,商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势,环比下降9%,同比微涨4%。受预售证放松影响,一线城市供应同环比均大幅增长;二线城市政策依旧趋严,城市表现持续分化;三四线城市市场供应量也所有下降,同时城市间分化也有所加剧。四季度年底抢收业绩季,开发商会加快推盘速度,预计新增供应量将较三季度显著增加。

 1、一线城市供应同、环比双增,四季度仍持续高位(部分略)

  考虑到预证管控放松的影响,预计四季度一线城市新增供应仍然持续高位,尤其是北京,下半年仍有大批限价盘集中入市,供应量将维持在高位。但长期来看,一线城市新增供应总量难有大的突破。

 2、二线城市环比跌多涨少、分化明显,四季度将迎来供应高点(部分略)

  整体来看,随着越来越多的二线城市不断加入调控大军,城市间的分化现象还将继续加剧。短期内考虑到“金九银十”和年底冲刺等季节性因素影响,预计四季度新增供应将有所增加,尤其是重庆、武汉等去化周期较短的热点城市供应仍会放量。

 3、三四线城市供应量同、环比皆回落,四季度降幅将略有收窄(部分略)

  考虑到部分热点三四线城市需求短期内依旧强劲,加之土地持续放量,四季度供应量降幅将略有收窄。

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  成交:一线低位回升、三四线热度保持 二线分化的格局仍将维持

  三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,反而昆明、沈阳、南京、深圳等二线城市继续加码“四限”,并且政策效果逐渐显现,成都、西安等城市市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。但整体上看,短期内市场依旧维持相应热度,尤其是在四季度抢收业绩季供应显著增加的背景下,市场成交热度持续维系在高位将是大概率事件。

 1、68城成交同比增加13%,一线和三四线增幅达三成,二线基本持平

  CRIC数据显示,2018年三季度68个重点城市商品住宅合计成交7148万平方米,环比微降5%,而同比增幅达13%。各线城市成交同比全部上涨,其中一线城市上涨最为明显,高达40%;其次为三、四线城市,同比上涨28%;而二线城市同比仅微涨2%。

  一线成交量上涨尤为显著,仅广州环比下降

  七成二线成交量同比上涨,城市间分化显著

  六成三四线城市成交量同比继续走高,城市间分化越发凸显

  (以上内容略)

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  通过对目前我们已获取24个的重点城市9月成交量进行估算,数据显示:

  一线城市三季度累计成交同比增幅仍处36%的高位,环比增幅较7、8月合计小幅扩大,成交继续维持当前高位,尤其是北京,三季度成交环比涨幅扩大至62%,9月成交冲至高位;

  二线城市整体降温趋势不变,但三季度环比跌幅较7、8月略有收窄。分城市来看,重庆、成都、长春等热点二线城市成交规模继续攀升,青岛、杭州、南京、福州等城市成交规模大幅下降;

  三四线城市三季度累计成交同比增加10%,较7、8月累计同比增幅28%大幅收窄,环比来看也由基本持平转负,降幅高达23%,9月份三四线城市成交热度明显下降。

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  2、一线成交高位运行、二线分化、三四线维稳,整体成交同比持平或微增

  一线城市成交量将继续高位运行。四季度冲量将会使供应显著增加,且市场长期供不应求,而当前一线城市房价有相对稳定,因此前期被压制的需求会逐步释放。综合多方面因素考量,预计四季度一线市场的成交量高位运行仍是大概率事件。

  二线城市整体成交量维持相对稳定,但分化局面将越发加剧。首先,像重庆、武汉这种去化周期较短的城市,由于供给相对充足,需求也十分旺盛,预计四季度成交仍会冲高;其次,近期加码“四限”的昆明、成都、西安等热点城市市场已经快速降温,在当前整体调整越发“严苛”的背景下,后期这些城市成交量仍将低位运行;甚至三季度成交火热的福州、南京、苏州等城市或将进一步跟进调控,成交量也将继续走低;再次,东北和中西部一些城市,尤其近两年房价快速上涨之后严重透支居民购买力,后继需求无以为继,四季度市场成交表现或更差。

  三四线城市整体热度维持,但城市表现将出现分化。近一年三四线城市市场持续高热,价格快速上涨引发了一系列恐慌购房,整体来看需求已经有所透支,再加上棚改规模维持相对高位,货币化安置比例有增有减,未来市场整体成交热度还能维持。当然,部分环一线和热点二线的三四线城市,受核心一、二线不断提升购房门槛的外溢影响依然较大,市场调整的节点可能会比预期来的更早些。

  项目去化:总体开盘去化率维持70% 且呈逐月小幅下滑趋势

  2018年以来,整体市场的成交逐月回升渐趋平稳,基本面向好,但城市项目层面也的确存在去化不佳等问题,不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征。一线城市自2018年2月降至低位以来,成交量一直呈现出逐月回升的态势。

  事实上,步入5月以来,一线城市的月成交量一直位于月均线(2018年前8月一线城市月均成交量为182万平方米)之上,市场规模稳步回升。二线城市除2月因恰逢春节成交量偏低之外,其余各月成交量基本都在前8月月均线(2018年前8月二线城市月均成交量为1839万平方米)附近小幅波动,整体市场成交规模还是相对稳定的,但单个城市项目去化还是存在显著差异的。

  1、整体去化水平仍处高位,7-9月去化率呈小幅下滑趋势

  2018年二季度以来,虽然“四限”政策依旧从紧执行,但整体来看房地产市场回暖现象显著,各线城市成交量开始有逐月上涨的趋势。7、8、9三月在经历了企业冲刺半年度业绩热销期,供应迎来结构性调整后,多数城市成交并未出现明显疲软迹象,重点26个典型城市新开盘加推项目总体去化率约为72.6%,从去化情况来看虽然各能级城市分化愈演愈烈,但整体市场热度还是维持在较高水平。随着楼市紧接着又迎来“金九银十“传统热销期,需求将进一步释放,因此成交量进一步攀升,市场成交热度持续维系在高位将是大概率事件。

  从单个城市来看,以成都、武汉、西安为典型代表的中西部城市去化率在90%以上,市场持续高热。环渤海和东部沿海地区大部分城市去化率集中在60%-90%间,市场降温迹象明显。仅6城去化率低于60%,一线城市榜上有名市场全面降温。

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  从单月去化变化情况来看,7-9月26个典型城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈小幅下滑趋势。就城市数量而言,8月份去化率在70%以上的城市共有17个,9月较8月减少2个,去化率增速方面,8月去化率下滑的城市有11个,9月增加至16个,同样都反映出整体市场成交热度有所降温。

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 2、一线城市中高档项目去化率显著高于中低档产品,二线城市则与之相反(部分略)

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  表:2018年7月至今核心二线去化率高于95%的部分项目基本情况(表略)

  表:2018年7月至今上海深圳去化率高于70%的部分项目基本情况(表略)

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 3、一线城市90-120平米三房去化率高,二线城市70-150平二房、三房受青睐

  一线城市较为突出的特点为90-120平米三房户型的去化效果最佳,平均去化率基本可以达到70%以上,上海浦东华发四季、北京万和斐丽、广州万科桃源里均以此户型作为其主力热销户型,开盘加推当天去化率均超过95%以上。之所以呈现这样的去化特征一方面与市场供应结构密切相关,一线城市小面积段户型尤其是70平米以下面积段已经渐渐被开发商“摒弃”,存在着居住体验感差,溢价率较低等诸多缺点;另一方面在房价不断走高的背景下,人们的购房行为也从先刚需后改善向“一步到位”转变,此外,因二孩政策放开,部分置业者在购房时更加关注户型的功能性,小三房或“2+1”等户型满足了许多家庭“一步到位”的需要,因而也成为购房者们较为青睐的户型。

  表:2018年7月至今一线城市去化率高于90%的部分项目主力户型情况(表略)

  二线城市项目去化情况相对比较特殊,因为各城市“分类调控”政策的影响,项目去化差异还是比较大的,总体来看热销项目的面积段区间跨度在70-150平米不等,主力房型二房、三房的刚需和改善类产品的去化表现较好。

  这主要与目前核心二线城市的房地产市场发展特征有关,购房主要群体主要分为两类:一是年轻的刚需类购房群体,因房价上涨等各方面因素影响需求前置,但购买力相对有限会倾向于选择小面积段的二房;二是以改善居住环境为目的中年购房群体,手中有相对充裕的资金,或已有一套老旧住宅可以置换,这类群体的购买力相对较强,主要会选择居住舒适度较高的120-150平米以上的三房或四房,从而一定程度上带动了此类产品的去化。

  去化不佳(去化率低于30%)的项目既包含小面积段,也包含150平米以上的高端别墅类豪宅项目,由此可见,二线城市的购买力相对宽裕,且供应面积段品类众多,在此基础上人们的挑选空间更大,各项目间竞争较为激烈,预计后期项目去化分层现象也会更显著。

  表:2018年7月至今核心二线城市去化率高于90%的部分项目主力户型情况(表略)

  4、展望:一线城市低端去化率有望回升,二线城市项目去化维持当前格局

  展望未来,随着供应增加,后期仍将有部分中高端项目入市,一线城市整体成交量有望小幅增长,客户在购房时也会更为理性,会综合考虑区位、价格、居住舒适度等多重因素,高性价比的项目会脱颖而出。从面积段来看,90-120平米三房的户型不仅在中高端客群的购买力承受范围内,而且能够满足基本的三口之家的生活需求,兼顾的居住的功能性和舒适度,后期仍将会有不错的去化表现。

  预期一线城市尤其上海、深圳当前去化率较低的远郊中低档产品后期去化有望缓慢回升。究其原因主要在于:当前随着供应增加,一线城市市场成交已连续数月小幅回升,前期因供应受限积累的购房需求也在稳步释放,“性价比高”的项目开盘售罄也充分说明了这点,即一线城市被压制的购房需求大量存在,只是等待合适时机即会释放。随着观望的改善需求不断释放,继续带动市场热度回升,购买力略有不足的刚需就会逐步考虑向城市外围转移,带动远郊项目的去化。

  另一方面,之所以会缓慢提升则是因为当前一线城市房价高位,远郊项目的房价门槛基本也达到了400万-500万元,除首次置业刚需外,一些支付能力不足的改善需求也要考虑“以旧换新”,各类不确定因素综合影响,去化率提升的表现并不会“立竿见影”,但长期来看远郊项目基本可提升至城市平均的去化率水平。

  二线城市成交总量依旧会整体保持平稳,但城市之间和项目之间的去化情况更多会维持当前格局。一方面前期市场较为火热短期内上涨幅度过大的环渤海和东部沿海地区的各个城市,诸如济南、天津、南京、南宁等城市将迎来一波“疲软”走势,新推项目的整体去化将因前期需求透支过度而持续不振,去化率基本维持在60%左右;另一方面,此前房价偏低的中西部区域城市也将迎来一波“补涨”行情,典型代表为成都、武汉、西安,刚性需求仍有待进一步释放。此外,从单个项目来看,中低档产品仍将保持较高的去化水平,而根据各城市房价和购买力的差异,主力户型为70-150平米二房、三房的项目依然会有良好去化。

  库存:半数城市库存同比下降 六成消化周期较6月末明显缩短

  三季度,市场供求矛盾仍然显著,半数重点城市库存同比持续下降,但受房价继续上涨、市场整治秩序,楼市正处调整期等影响,大部分城市成交涨幅不大,8月末与二季度末相比,六成城市库存显著上升,大连超1500万方库存压力较大,而超半数城市消化周期明显缩短,重庆、海口降至2个月以内,库存严重告急。

 1、半数城市库存同比下降,六成城市消化周期较二季度末明显缩短

  截至8月末,CRIC监测的45个重点城市的商品住宅库存约半数城市同比回落,近七成城市消化周期同比下降。其中上海、深圳同比降幅约30%,库存相对保持低位,仅广州存量在1000万平方米以上。二线城市中六成库存同比下降,尤其是海口降至历史低位,可售面积同比跌幅高达91%;而厦门因市场观望情绪浓厚,库存同比大涨99%。受成交回升影响,七成一、二线城市消化周期同比明显缩短,仅北京、大连、厦门超18个月警戒线,深圳、福州约在15个月左右,重庆、海口不足2个月,供不应求情况严重。三四线城市中七成同比存量显著上升但消化周期下降,其中中山、徐州、清远、常熟库存涨幅均超50%,佛山、无锡、徐州等超八成城市去化周期降至12个月以内,晋江、北海跌幅最大超60%。

  但与二季度末相比,六成城市库存显著上升。一线城市仅深圳小幅下降8%,二线城市中成都、重庆库存涨幅超30%,大连到8月末存量增至1500万方以上。三四线城市整体去化依然较好,徐州涨幅最大约34%。就消化周期而言,大部分城市较二季度去化周期缩短,福州、中山、深圳、汕头等市虽然消化周期仍在15个月以上,但较6月末缩短变化显著,其中福州、中山减少最多超10个月。

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  2、四季度库存继续下行但降幅收窄,城市间分化继续加剧

  整体供不应求大势未改,预计四季度库存量将继续维持下降趋势,但降幅会有所收窄,且各能级城市间分化格局进一步显现。随着四季度新增供应放量,一、二线城市成交量将维稳或有小幅回升,预计一线城市及长沙、苏州、西安、南宁、武汉、杭州、昆明、重庆、南京、海口等近期热点二线城市库存仍将继续下行,消化周期维持低位或持续缩短,其余大部分城市库存下探降幅将会放缓。三四线城市除无锡、东莞、江阴、太仓、钦州等个别城市外,多数三四线城市市场出现降温迹象,四季度成交或将小幅回落,我们预计整体三四线库存量将会维稳或小幅减少,消化周期拉长的城市数量将增多。

  房价:热点一二线城市涨势放缓 三四线保持惯性上行

  三季度,各线城市房价走势大体维持之前趋势,但涨势有所放缓。一方面,一批量“限价房”的入市与各城收紧的限价政策使得一二线城市房价涨幅放缓。另一方面,三四线城市随着供求两端的放量而房价上涨行情依旧。环比来看,超过6成城市8月房价较二季度有所增加。同比来看也有8成城市房价上行,但一、二线城市同环比涨幅已开始放缓,预计下半年政策调控的效果将逐步体现。

 1、热点一、二线城市房价稳中有升,同环比皆有上升

  据国家统计局发布的《70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》来看,从2018年1月至今,重点一线、热点二线以及三四线城市新建商品住宅价格均在上涨。环比来看,一线城市8月份涨幅达7%,其中广州涨幅最高,涨幅达0.9个百分点;二线城市中除厦门环比微降0.1个百分点外其余31城均有不同幅度上涨。同比来看,各能级城市房价均高于去年同期,仅上海和南京有少量跌幅,同比分别下降0.2%与1.6%。

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 2、六成以上城市房价较6月上涨,八成三四线房价同比上升(本节略)

  一线城市房价上涨趋缓

  二线城市房价涨跌参半

  三四线城市房价同比大幅上涨

  表:2018年8月68个重点城市商品住宅成交均价变动情况(略)

  3、预计一线房价稳中微涨、二线房价涨跌互现,三四线继续惯性上冲

  一线城市市场供求两端均创年内新高,市场处于供不应求的状态,同时基于各类调控政策相继出台和执行,因此我们预计四季度一线城市房价继续维稳。

  二线城市房价出现分化,整体处于高位,但部分城市将有所回落。当前大连、成都、福州仍保持原先上涨劲头;南京、苏州、兰州、海口、济南、南宁则以“稳”为主,房价波动不大,而其余二线城市则房价有所回调。一方面源于政府“遏制房价上涨”的政策措施,另一方面,部分城市政策也使购房者普遍观望。

  三四线城市房地产市场热度依旧保持,部分三线城市如绍兴、烟台、泰州、张家港、柳州、廊坊、洛阳等由于政策面的宽松而房价上涨迅速,但这些城市受政策性影响较大,未来新增政策的上马将使得部分投机性需求丧失,房价也将下调。预计四季度三四线城市伴随着“金九银十”将会再又一波量价齐涨,但后续随着政策的收紧也有回落的隐忧。(克而瑞地产研究)

 

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