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房地产资金链全线收紧 黑天鹅事件或频发

 发布日期:2016-12-23 11:04:54  发布人: 中国房地产报  点击次数:286
 

      在市场降温、政策限制之下,房企正在向持续了一年多的资金红利时代挥手告别。

  继多地发布限贷政策,收紧银行流入楼市的贷款资金后,信托融资规模“腰斩”,房企债券融资下降七成,美债提前赎回……以往房企可以利用的各路资金迅速“退烧”,让2016年的“吸金王”年底惨淡收官。

  业内人士直言,房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。彼时的楼市调控,让整个房地产企业的融资规模大幅收紧,大多数开发商资金压力骤增,部分甚至陷入困境。此刻房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都不约而同地被带上了“紧箍咒”,房地产去杠杆化的大幕全面拉开。

  融资规模骤降

  从开发端到销售端,监管层对房地产资金链正在全线收紧。

  从去年下半年开始,随着国内低利率环境的确立,房企纷纷通过发债的形式进行融资,且逐渐成为最主要的渠道。但今年以来,由于区域房地产市场过热,监管层全面收紧房企资金来源,发债也受到了一定限制。

  中原地产研究中心统计数据显示,2016年截至目前,房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿元,历史上首次突破万亿元,同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是,从10月来看,融资总额仅为685亿元,11月融资额更是下降至288.3亿元,较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元大幅下降,这一规模创今年以来的月度新低。

  造成这种下滑的原因,在于今年9月份的一纸文件。当月,上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》,大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月,深交所也下发了类似文件。两大交易所在文件中明确规定,房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

  一名投资机构人士透露,多家房企拟于11月初在境内发债,均没有通过沪深交易所审核。未来根据信用评级,将有一部分房企可以继续在国内相对低成本发债,一部分房企将不得不转寻海外融资或信托、资管等更高成本的融资。

  然而,在美元走强态势下,房企海外发债不但被遏制,更出现了大规模提前赎回。

  11月14日,景瑞控股以2190万美元的总代价,赎回本金总额为2050万美元的部分2018年票据;合景泰富也在11月赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据,另加赎回日期的适用溢价约1723.19万美元及利息约706.67万美元。11月28日,龙湖地产披露,其已于25日完成赎回2019年到期优先票据,所有于赎回日期偿付的票据赎回价累计为4.17亿美元,利率为6.875%。

  中原地产研究中心统计数据显示,仅11月来,房企提前赎回美元债已经超过10亿美元。从趋势看,随着美元走强,房企赎回的速度还在加快。

  随着美元升值,以美元计价的债务成本不断提高。按照目前汇率水平计算,发债利率较高的房企实际资金成本将上升至15%以上;即使是原本利率较低的房企,其融资成本也将上升至10%以上。所以大部分房企要提前赎回这些美元债。而在过去5年,除去中海外、华润、万科、龙湖这几家,美元债利率一般在7%~13%。

  值得一提的是,作为银行理财资金非常善用的一个通道,房地产信托投资基金规模在9月达到高峰以后迅速掉头直下。用益信托网最新统计数据显示,10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品,规模仅为119.8亿元,较9月65只214.9亿元的体量,成立只数下降30.8%,规模上更是几近“腰斩”。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只,融资总额为62亿元。其中,11月21日到11月30日10天时间内,房地产信托成立数量仅3只,融资额度仅为2.9亿元。

  用益信托分析师帅国让表示,除了今年2月份受春节因素影响外,11月在成立规模上,可以说达到全年的谷底。监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制,信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资。

  与以往主要限制银行表内信贷不同的是,商业银行此次亦暂停了通过银行表外理财资金为房地产企业融资。北京大学经济学院金融系副主任吕随启表示,监管层的意图就是进一步降杠杆,同时也是要稳定银行体系,化解银行风险。房地产调控刚刚开始,理财资金现在进入楼市,就跟直接买房一样,买完就下跌了,而一旦房价下跌钱就收不回来了。所以这也是在提醒银行及早地控制风险。

  加剧洗牌

  调控在稳定楼市的同时,进一步加剧了行业洗牌。

  融创中国董事会主席孙宏斌认为,在去杠杆的背景下,对于房企来说,谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,将是房企竞争的绝对优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差,那么高杠杆将使房企更快死亡。

  自10月以来,调控政策施压,导致楼市交易明显降温。按照大多数机构的观点,房企的销售回款无疑也将受到影响。

  中金公司在研报中指出,受调控政策影响,预计12月份新房销售额同比下降5%,环比下降8%;销售面积同比下降18%,环比下降5%。预计今年四季度疲弱的销售表现将延续至明年一季度,且在明年下半年之前难有显著回升。

  因此,在开发、销售两端均受到限制之后,房企的资金状况正在告别“宽松区间”。

  广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示,货币环境发生变化,房企融资渠道受阻,市场景气度下滑,将大大影响房企投融资诉求。

  从行业表现来看,资金状况的收紧有可能加剧市场分化。“小企业容易扛不住,以前能用杠杆买五块地,现在只能买三块,扩张步伐肯定会受影响。”上海某上市房企负责人直言,中小房企正在抓紧出货,从而尽快回笼资金,但在拿地中的顾虑会增多。相比之下,大型房企的规模效应和融资优势就容易体现出来。

  第一太平戴维斯华南及华西区主管黄国钧认为,对于中小房企而言,此前把握住窗口发行公司债进行债务置换、延期,现在却不能做了。而且从数据上看,很多债2017年即将到期。随着对公司债监管的收紧,在融资中本就不占优势的中小房企面临“无米下炊”的困境。

  上半年货币流动性持续宽松,但整体市场缺乏可投优质资产,以至大规模的资金借道进入房地产市场,地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下,房企获得了大量资金,负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下,房企融资渠道或将大幅收窄,房企资金链面临紧缩,高杠杆下的资金风险将显现。

  业内人士预测,未来在紧缩性调控和监管条件下,房企资金难如前期般宽松,房企2017年需要做好过冬准备。

 

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