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中国房企马来西亚跑马圈地:政策匹配是最大风险

 发布日期:2016-12-6 10:25:14  发布人: 时代周报  点击次数:298
 

   过去三年时间里,马来西亚人见证了中国投资者的“有钱又任性”。在当地报纸版面,中国房企的面孔正在被马来西亚人所熟悉。绿地碧桂园富力、雅居乐、 新华联 等前赴后继。

  这个散落在太平洋上的岛国正在以开放的姿态欢迎中国的到来。一组鲜活的数据,足以证明。

  据马来西亚投资发展局官方数据显示,去年全年中国内地对马投资项目17个,是马来西亚第四大外资来源地。中国对马来西亚直接投资在过去七年内年增长率达到22%,已成为对马来西亚投资增速最快的投资国之一。

  而硬币的另一面,风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言,能否自如地解决海外投资涉及的复杂政治、汇率、去化等难题,还有待检验。

  跑马圈地进行时

  新山,俨然是房企在马来西亚的一个热门之选。它位于马来西亚最南端的伊斯干达经济特区,和新加坡仅2公里左右,两地用一座跨海新马大桥连接。它还处在中国“一带一路”战略的要冲位置。

  和当年的深圳一样,这个地方很年轻,截至2016年才成立10周年。新加坡给新山带来的溢出效应,正如香港之于深圳。这一点,马来西亚柔佛州当地拿督Othman在接受媒体采访时也并不避讳地肯定过。

  按照马来西亚南方大学文化学者、策略发展总监陈再藩对时代周报记者的阐述,自十年前伊斯干达经济特区计划启动后,新山就已步入发展,2012年前后新加坡的深圳概念也在彼时开始形成。

  “由碧桂园金海湾项目开始,新山的房地产业进入发展的快车道。新加坡旁一词跃入当地人的视野。”他说,他甚至把这里比作“亚洲新好望角”。

  实际上,回溯来看,华人在马来西亚早就有沉淀。在1750年,马六甲的中国居民已经有2161人,至少占据了总人口的1/5。1851年太平天国运动爆发和失败,更刺激了中国人向南洋的大迁徙。这些人成为手工业者、小店主、船夫、矿主等,并逐渐主导马来西亚的经济。就新山地区来说,来自闽粤客潮琼的五帮华人组成了新山特有的小社会。

  地理加上历史人文的因素,新山成为广东房企的选择地,自然并不意外。

  对于碧桂园来说,新山是其海外业务的重要战场之一。现今火热的是那个主打“新加坡旁”概念的碧桂园森林城市项目,光是广告支出就超过10亿元。在未来20年里,2500亿元已被敲定将投放在这个项目上。

  碧桂园对森林城市项目极为重视。据时代周报记者了解,杨国强每个月都会去项目案场巡查,在营销上碧桂园更是将擅长的人海战术发挥到极致,项目一线销售人员达600人。今年10月,另一个叫做中央公园的项目也正式问世。

  区别于碧桂园,富力公主湾则借助“新加坡对岸”的噱头来打开市场。共性上,两家房企看中的便是新加坡之于新山的溢出效应:优质的英美教育资源,相对低廉便捷的医疗养老服务,永久产权的宜居环境等。

  造城建楼的还有绿地。绿地进军东南亚的首选就定在距离上海总部近4000公里的新山。绿地早前已经启建翡翠湾、阳光海岸(资料团购论坛" href="http://bbs.bj.house.163.com/list/house_0kjl.html" target="_blank">论坛)两大地标项目。

  马来西亚首都吉隆坡,是中国房企们另外一大热门选择地。吉隆坡和新加坡在距离上的优势也是无可比拟。在新加坡总理李显龙的理解里,隆新高铁建成之后,以后可以从新加坡到吉隆坡吃个午餐,再回去新加坡。

  各家房企也看到了希望。一个月前,绿地在马来西亚又插上了一面投资的红旗——参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目。“大马城”是马来西亚重点开发区域,是目前吉隆坡中心区域单一最大、未开发的完整地块。

  “这是绿地在海外市场继形成资本输出、技术输出、产业输出三大模式之后,正进一步确立房建+基建的综合竞争优势,推动国际化拓展的又一次升级。”绿地方面判定。截至目前,绿地在马来西亚的投资额度达120亿令吉(相当于200亿元人民币),占据2015年销售额的近10%。

  相对于碧桂园和富力在新山的“造城嬴未来”,雅居乐则更看重吉隆坡现有的资源聚集效应。雅居乐马来西亚公司总经理蔡高信对时代周报记者表示,雅居乐原先曾考虑过新山,但综合评估下来,最终还是选择了吉隆坡。

  早在2014年1月,雅居乐马来西亚的第一个项目就选址吉隆坡市中心。今年1月,吉隆坡满家乐项目启动销售。满家乐社区(Mont Kiara)距离吉隆坡著名地标建筑物双子塔10公里左右,是吉隆坡有名的高级住宅区。

  按照公开数据,雅居乐满家乐项目320套销售房源中认筹量达三分之一,是满家乐区域的销售冠军,全吉隆坡排行第二。

  雅居乐满家乐营销总监王晓曈向时代周报记者透露,该项目99%是卖给本地客户,其中70%左右来自本地的马来族、印度族和华人,20%-25%是日本和韩国的客户,5%左右是欧美客户。而由于基本没有在国内做推广,真正来自内地的客户仅占1%不到。

  双赢的资产保卫战

  中国房企在南洋集结,成为近几年地产企业扩张或转型的焦点之一。正因为房企的目标客群们也在“出逃”。当中,离不开中国经济本身的因素以及马来西亚的吸引力。

  渣打银行资深中国经济学家颜色在华尔街见闻“2017全球最佳投资机会”年度峰会上有过判断,中国经济下行压力依然存在,短期内下行趋势不会改变,当中风险第一就是迅速贬值和资本外流的加剧。

  事实上,在人民币大幅贬值的当下,那些中产阶级已开始酝酿着向海外的“逃离”。自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势,让他们开始加剧对财产缩水的担心。年初至今,人民币兑美元已贬值了约10%。

  在这种大背景下,如何保卫资产便成为题中之义。自2010年始的第三波移民潮出现后,舆论已对精英阶层和财富的流出做过多次的预警。公开数据显示,过去四年,中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍,拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。

  海外投资增长的同时亦是对投资回报率的进一步关注。由《全球房地产指南》公布的2015年数据显示,在亚洲众多国家和地区中,对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说,马来西亚租赁投资回报率达到4.57%,远高于中国内地的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。

  在马来西亚的新山,十几年前几乎无法想象中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临,他们出手阔绰,常常豪掷千金。对于开发商来说,这部分人买房的“鲇鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。

  另一方面,马来西亚本身的经济自2011年起也在复苏中。公开数据显示,房价从2013年起基本上每年以至少8%的增幅递增。为了推动马来西亚经济的发展。马来西亚政府已制定了一系列推动区域发展的计划。除了首都吉隆坡外,柔佛州南部依斯干达经济开发区(包括新山市)也是政府重点关注的区域。

  马来西亚政府也敏感地捕捉到了中产阶级对国内市场的观望情绪,主动伸出橄榄枝,以永久产权、市场经济、零遗产税等为噱头,吸引他们去海外置业。

  当中,不得不提的是马来西亚第二家园计划。起源于1996年的“银发族项目”计划,2002年马来西亚政府开始将申请对象由退休老人扩大到21岁以上的外籍人士。自实施以来,这一计划以其较低的门槛、较简易的程序和较优惠的待遇吸引了大批国外人士到马来西亚定居。

  按照马来西亚政府的官方宣传,这项计划有着无数的优点。比如,它不用像其他国家一样需要移民监,可以保留中国国籍,享受双重身份的待遇;只要一个人申请,全家享10年居住权,终身可续签;可以无限次自由出入马来西亚,不限逗留时间且可快签150多个国家等。

  政府也对到来的房企展示出了友好。就碧桂园城市森林来说,该项目所在地依斯干达发展区已被列为免税区。对于符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗企业,可享受企业所得税减免政策。这是国内房企在海外市场获得的不多见的特殊礼遇。此外,政府还在不遗余力地引进各类学校资源。

  未来大饼的实现

  硬币两面,风险也无处不在。海外市场并不全是“蓝海”,也面临着较为复杂的开发风险。

  政策匹配问题是最大的风险,中房数据研究院院长陈晟曾向时代周报记者如是判定。在他看来,国外跟国内的开发模式不一样,和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同,这是“房企出海”的最大障碍,其次才是经常提到的市场环境。

  马来西亚带给中国房企的是相对低的拿地成本,但低成本如何转换为理想的收益诉求和良好的去化水平,是另外一个维度的考量。

  就拿地本身来说,比如富力,拿地总价达45亿令吉(约85亿元),单价约2000元/平方米。不过这样的单价依旧为当地土地成交价的高价。

  穆迪当时的一份研究报告就指出,富力在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响,一是富力未有在马来西亚的运营经验,二是总价占富力截至2013年6月总资产的7.3%,项目在2014年底进行预售之前,庞大的投资建造成本将使得富力在未来一两年的调整后,债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。

  而由于地理位置上的接近性,定位接近的项目之间也容易形成竞争。包括如何去化以及是否供过于求等问题都是房企需要思考的。

  就目前来说,碧桂园森林城市项目在马来西亚更是一个巨无霸项目,除却填海造地的大量成本不说,项目占地面积20平方公里,有着20年的开发周期。

  不过,中国企业的进入或多或少对马来西亚当地的发展商产生了影响。就房地产本身来说,销售的宣传手法、产品的设计理念等开始陆续被学习到当地的项目上。

  按照陈再藩的理解,中资有着自己的魄力,他们的财力、资源和动员力等提供了支撑,“所以在这里中资愿意逆流而上。而本地的开发商更为传统,倾向于顺势而为,慢慢发展”。

  “中国发展商来马来西亚经常讲的一句话,‘我们就借地方的地气’,可是地方的地气也应该借外来的契机。”另外一种期待在陈再藩心中展开,“我们习惯下象棋,车马炮,兵卒过河不回头,可这都是短兵相接的一种博弈形式。伊斯干达的发展,必须用下围棋的方式来思考了,象棋和围棋的差别在这里。就是开始进行布局,而不在意于一粒小棋子的得与失,应该以大局来思考。”他说。

 

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