商会公告  
  今天是:
· 关于召开“文化景观对房地产的超级价值
· 关于组织抗洪救灾募捐的通知
· 商会组团前往万科物业参观学习
· 关于推荐建筑工程专业中、初级职务任职
· 关于组织参加微利时代下的招标采购培训
· 关于组织赴美考察的通知
· 关于举办企业所得税汇算清缴误区规避与
关于商会  
会员简介  
· 安徽海泰置业股份有限公司
· 安徽大富房地产开发有限公司
· 安徽恒生经济发展集团有限公司
· 名流置业集团股份有限公司
· 安徽世达投资集团
· 合肥拓基房地产开发有限责任公司
· 安徽高速公路房地产有限责任公司
· 安徽国购投资集团
· 合肥国轩置业有限公司
· 阜阳市易景置业有限公司
· 安徽世纪金源置业发展有限公司
· 安徽省轻工业设计院有限公司
· 湖北凌志装饰工程有限公司
· 安徽珍宝岛房地产有限公司
· 合肥天同地产有限公司
· 合肥中财金融广角
· 三棵树涂料股份有限公司
 
土地市场

调控阴影下拿地规则渐变:花样更新 走向严苛

 发布日期:2016-11-28 9:36:19  发布人: 21世纪经济报道  点击次数:336
 

   土拍烽烟再起

    时至年底,在上半年热点城市土地供不应求的背景下,加大供应开始成为普遍表现。

    而规模房企出于补仓意愿,尽管面临自9月30日开启的大规模调控深化,但依旧难抑购地热情,再次推动新一轮土地争夺战。

    但不可规避的是,包括北京、广州、南京等地在内的城市陆续推出从土拍规则流程、房企拿地资金来源等方面的严厉监管,也是房企在拿地过程中需要考量的重要问题。

   对此,已有不少业内人士表示,看不懂部分地块出让的账本该如何计算。当然也有房企高管坦言,如今在参与土拍时已经隐含“赌”的成分。

   在新一轮土拍烽烟之下,政策层面是否还会有新的变化?

  导读

   拿地制度的调整方式五花八门,既有对原有规则的强化,又有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地,土地出让制度恐将近一步收紧。

    尽管今年以来销售旺盛、资金充裕,但大多数房企逐渐感觉到,拿地难度正变得越来越大。

   一方面,企业的拿地区域集中在少数热点城市,由于供应相对不足、竞争激烈,导致土地成本越来越高;另一方面,拿地规则越来越严苛,企业不得不对资金风险做更多考量。

   随着房屋交易回暖,今年土地市场表现活跃,高价地数量和频率均高于往年。这不仅对房价形成推涨作用,也容易对市场情绪带来影响。从今年上半年开始,南京、苏州率先对拿地规则进行调整,随后越来越多城市加入调整行列。期间,证监会、银监会还针对资金来源问题,专门做出过表态。

   拿地制度的调整方式五花八门,既有对原有规则的强化,又有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地,土地出让制度恐将近一步收紧。

  规则的沿革与“创新”

   政府部门对拿地规则的调整主要集中在两个方面:严查资金来源、调整交易方式。

   今年10月4日,广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出,严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。

   11月17日,广州市国土资源规划委员会再度发文,对规则进行细化。按照要求,银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

   其中在执行层面,竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金,向政府部门提交相关文件进行资格确认时提交承诺书。一旦违反规定,取消竞得(中标)资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并在三年内不得参加广州市土地招拍挂。

   广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前,南京、上海都曾发文,对拿地资金予以监管。上海还专门成立由上海市规划国土资源局、上海市金融办和金融监管机构等部门组成的“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”。

   这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月,证监会规定,企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月,银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。

   从过往经验来看,这种情况并不罕见。2011年和2013年,当楼市火热、“地王”频出时,监管层都曾要求严控拿地资金来源。但在执行力度上,本轮政策的严格程度可谓空前。

   在“交易方式调整”方面,手段较为多样。最常见的是,提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。今年,这种方式被很多城市普遍采用。但或许是高价地出现得过于频繁,不少城市还创新了许多土地出让规则。

   今年5月,南京、苏州分别推出拿地过程中的“熔断机制”。由政府对土地实施最高限价,当土地竞拍超过这一价格后,终止土地出让,竞价结果无效。随后,两地有数宗土地因触发了这一机制而未能成交。

   8月,这两个城市又推出“摇号”拿地的方式。即当土地竞拍到一定价格之后,报价超出上述价格的企业通过参与“摇号”竞得买主。

   “熔断机制”和“摇号拿地”均为历史首创。但从具体实践来看,宁、苏两地只在少数土地出让中进行尝试,后续是否会继续推广尚不得而知。

   10月,北京也推出了一项全新的拿地制度。在海淀区的4宗土地出让文件中,试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。具体而言,这4宗地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部用于租赁,不得销售。

   由于竞争激烈,这4宗土地最终以“全部自持”的形式被竞出。11月25日,北京市住建委通知,自持商品房的期限与土地期相同,亦即长期持有。

   2010年,北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式,位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让,限定销售价格12500元/平方米。但并不要求开发商对该宗地块自持。

   2011年,在国土资源部相关政策的鼓励下,北京还试点“限地价、竞房价”政策,对土地设置最高限价,在报价达到最高限价的基础上,转而竞报将来销售的最高房价,报价最低者成为最终得主。

   同年,“限地价、竞保障房面积”的土地出让方式也被推出。在报价达到最高限价的基础上,企业转而竞报配建的保障房面积。该政策脱胎于此前的“捆绑出让”政策,即在商品房用地出让中,搭配一定比例的保障房建设。

   长期以来,上述几种竞价方式多在房价高企、土地供应相对不足的北京推行。今年,“限地价、竞保障房面积”的出让方式已经在南京、苏州等多个城市推广开来。

   抱团亦难取暖

   面对高昂的土地价格和严苛的出让规定,企业也有应对之道。

   最常见的方式体现为,参与拿地的企业共同约定,当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后,其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时,使企业共同分享开发收益。

   在多宗土地出让中,企业往往共同约定报价。此前获得土地的企业,在后一宗土地的竞拍中选择“战略性”放弃,从而增加其他企业的中标概率。此举同样是为了避免地价过高给企业带来资金压力。

   北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,过去几年,企业普遍采用这类“抱团取暖”的方式应对,但这也并非良策。

   “最大的风险并不是企业违反约定,而是在土地拍卖中,总有‘不速之客’前来搅局。”他说,一些房企(尤其是新进入该城市外来房企)对这类约定不以为然,仍然不断举牌,从而打破原有的“价格同盟”。与此同时,由于区域市场的土地竞争越来越激烈,企业拿地意愿空前强烈,这种“同盟”本身也变得不那么牢固。

   今年以来,众多花样翻新的土地出让规则,更让企业缺乏招架之力。

   某中型房企南京公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示,尽管企业有拿地意愿,今年仍然放弃了数宗土地的竞买。原因在于,出让条件苛刻,地价又过于高企,企业认为不值得冒这种风险。

   中原地产首席分析师张大伟认为,土地出让条件渐趋苛刻,进一步将资金、开发、品牌实力不足的房企挤出,使土地市场变成“大鳄的游戏”。从10月以来的土地交易情况不难看出,中小房企的参与度明显下降,大型房企真正成为主角。

   对于企业来说,情况似乎还在恶化。11月以来广州、武汉、长沙等地连续诞生高价地,证明市场的内生动力仍然强劲。从业者普遍认为,这可能招致包括土地政策在内的政策打压。

   易居克而瑞的分析认为,近期商品房市场大幅降温,但土地交易趋热。主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出,在供应方面,预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面,限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将购房需求延后。

    因此,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在。在社会资金成本仍然不高、企业销售业绩良好的支持下,房企的拿地欲望仍然强烈。

  上述机构指出,为了真正达成2016年的调控目标,防止高涨的地价再次成为房价上涨的推手,不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言,不仅是资金来源监管将进一步加严,类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。             

 

打印这篇文章】 【关闭该窗口】 
版权所有:安徽省工商联(总商会)房地产商会 安徽省房地产商会 Copyright © 2008-2015

地址:合肥市南二环路与潜山路交口新城国际C座1504室   电话:0551-64681692 传真:0551-64681692
 
技术支持: 安徽新安网络科技有限公司  皖IP备 340100203