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专家论点

李宇嘉:“防风险”主题下的楼市调控新逻辑

 发布日期:2016-11-30 10:47:01  发布人: 中国证券网—上海证券报  点击次数:335
 

   阻断资金过度流向楼市,降低楼市杠杆率,限制信用投向楼市的规模,甚至结构性地关闸等等,都是主动挤掉泡沫的有效措施。因此,起始于9月的楼市调控来得无比及时。近期热点城市连续几轮收紧杠杆,强化限购提高需求准入门槛,严控加杠杆资金进入地市,都意在降杠杆和打掉投资资金,渐进“挤泡沫”。管住了资金,热点城市房价必然会下降,泡沫风险也降低了。

  近日,上海、天津发布调控加码新政,继续收紧贷款杠杆。天津将首套房贷款首付比例从原来的最低20%提高至30%。上海启动“认房又认贷”,即有贷款记录但无房的,再次贷款购房时将按第二套房来对待,购买普通住房和非普通住房的首付比例提高至50%和70%,并同步收紧公积金贷款杠杆。这是今年以来上海第三次楼市调控,且限购限贷力度已经比肩最严厉的京、深。本质上,津沪调控加码是近期杭州、武汉、深圳、南京等热点城市启动调控“第二季”的延续。

  新一轮调控以降杠杆为主题。比如,深圳、杭州提高公积金贷款首付比例;有关部门及管理机构全面收紧开发商公司债、商业地产债;“一行三会”全面围堵理财、信托、资管等资金违规进入楼市;南京和广州要求开发商以自有资金拿地。甚至,部分城市对新增房贷启动额度限制,据悉近日济南暂停了房贷。这意味着,在货币政策维持稳健的框架下,针对楼市的资金开始收紧了。

  管理层调控楼市的决心和信心超出了市场预期。近期媒体纷纷报道,11月初高层明确表态,继续进行房地产调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。近日,有关媒体也报道,决策层再次要求控制好房价上涨态势。另外,据悉住建部房价严控城市数也从16个增加到20个。

  防风险就是稳增长。今年以来,“稳增长”取得了显著绩效,经济企稳向好态势明显。但同时,旨在稳定经济和促进转型的宽松货币环境,也带来了一些负面的问题,最突出的就是杠杆率再度攀升。居民房贷杠杆率(房贷余额/存量商品房价值)从2014年的20%上升到今年三季度的39.6%,新增购房杠杆率(新增房贷/新增商品住房销售额)从2013年的33%上升到三季度的50%,月均新增房贷比2014年增长1.2倍。

  今年1-10月,基建投资同比增速接近20%,远超房地产和制造业投资增速,国企固定资产投资增速也超过20%。在去产能、去杠杆的大背景下,基建和国企投资异军突起,意味着地方政府和国企都在积极贯彻“稳增长”而“加杠杆”。据海通证券研究,把中央预算稳定调节基金、盘活沉淀财政资金、地方专项债券、产业引导基金、PPP中政府出资、政策性银行专项建设债算上,2016年财政赤字率在5%-6%,2016年加杠杆的速度没有降下来。

  楼市泡沫导致资源错配,而作为可贸易部门的实体经济,在国际竞争、内外需疲软和楼市繁荣面前,资源被虹吸,这是经济结构的扭曲。杠杆率攀升,则导致债务风险预期又一次上升。随着美元即将进入加息周期,美元指数强势走高,全球发达经济体货币政策出现收紧拐点,新兴国家则面临货币贬值、资本外流风险。同时,近年来我国资本大规模输出,境外资产配置需求上升,资本有外流迹象。资源错配和债务风险上升伤及人民币购买力预期,资本流出会增加。

  美联储对全球流动性有极强的影响。美联储进入加息周期后,资本回流美国,新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格下跌,货币条件被迫收紧,这是新兴国家金融危机的一般路径。凡是汇率高估、资产泡沫严重、杠杆率较高、经济结构扭曲的国家,面临危机的压力就越大,上世纪80年代拉美金融危机、90年代亚洲金融危机、2008年俄罗斯危机莫不如此。在美联储加息、制造业重整、向对美贸易顺差国施压前,需要未雨绸缪,让贬值压力渐进和提前释放。

  汇率是国内经济的国外映射。降低杠杆和债务率,及时“挤泡沫”是贬值压力渐进和提前释放的一个途径。今年以来房价暴涨,加杠杆和资产配置是两大动力。投资需求集中、杠杆率过高,短期内推高泡沫。另外,根据蒙代尔三元悖论(The Impossible Trinity),资本流出压力增加时,要么放弃汇率稳定,要么牺牲货币政策独立性。放弃汇率稳定或致资产价格暴跌,放弃货币政策独立性(随美元加息)与稳增长和促转型相悖。因此,要当机立断、未雨绸缪,主动挤掉泡沫。

  阻断资金过度流向楼市,降低楼市杠杆率,限制信用投向楼市的规模,甚至结构性地关闸等等,都是主动挤掉泡沫的有效措施。因此,起始于9月的楼市调控来得无比及时。近期热点城市连续几轮收紧杠杆,强化限购提高需求准入门槛,严控加杠杆资金进入地市,都意在降杠杆和打掉投资资金,渐进“挤泡沫”。甚至,“资产荒”预期下投资炒作让楼市失灵时,起用行政手段如限制资金进入和额度管理。管住了资金,热点城市房价必然会下降,泡沫风险也降低了。

  近期,场内(银行信贷、资本市场)和场外(影子银行)全面收紧进入楼市的资金,事实上变相等于货币投放在局部已“关闸”,货币条件已出现紧缩迹象。对于游资轮番炒作和恶化金融风险来说是釜底抽薪,对于短期内降低杠杆风险、挤压资产泡沫来说是治根之本,对于缓冲资本流出和汇率贬值预期来说是有效措施,对于实现供给侧结构性改革进入落地“攻坚期”来说是腾挪时空的不二选择。

  (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

 

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